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来源：任博宏观论道；作者：毛小柒
一、中央层面开始实质出手：通过政策性银行专项借款工具推进保交付工作
（一）2022年8月19日晚间，央视新闻披露一则信息，即“住建部、财政部、央行等有关部门近日出台完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付”。此则消息表明意味着，在穷尽地方手段、夯实各方主体责任的基础上（问题楼盘的出路），中央层面开始实质出手推进保交楼。
（二）上述消息实际上是对年中政治局会议精神的进一步落实。今年7月28日召开的政治局会议提出“稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”（年中政治局会议要点很多）。显然，稳定房地产市场被放在了更高的位置，且“保交楼、稳民生”亦已成为各类政策出台的根本遵循。
（三）地产纾困专项基金（郑州地产纾困基金的成效应不会太理想）是地方政府推进保交楼工作的政策尝试，而通过政策性银行专项借款的方式推进保交楼工作则可以被视为中央层面完善相关制度和政策工具箱的一种尝试。这主要是因为，住建部、财政部与央行等跨部门联合出台的政策代表着中央意志，政策性银行专项借款工具的推出意味着中央层面已经开始实质出手，也说明目前地方在保交付任务中有点力不从心，需要中央层面出手稳定市场、撬动更多社会资金进入，共同推进保交付工作。
二、关于政策性银行专项借款工具的几点理解
（一）政策性银行专项借款工具是继8000亿元政策性信贷资金和3000亿元政策性金融债之后推出的又一类工具（政策性开发性银行手册（2022年版）），表明在化解地方隐性债务风险、稳住宏观经济大盘方面屡屡被寄予厚望的政策性银行，也开始和金融AMC一样，需要在化解地产行业危机中承担相应政治责任。
（二）政策性银行专项借款的运作方式比较明确，即“封闭运行、专款专用”，严格限定用于已售、逾期、难交付住宅项目的建设交付。这意味着，政策性银行专项借款支持的项目是有选择性的，即穷尽地产开发企业和地方政府手段之后仍无法推进交付的项目才有可能成为政策性银行专项借款的支持对象。
（三）从官方表述来看，仍在强调要夯实地产开发企业的主体责任和地方政府的属地责任，这意味着政策性银行专项借款的发放对象应是具体项目公司或其背后的地产开发企业，且发放的专项借款会采取封闭式运行的方式，避免被项目公司或地产开发企业挪作他用。
（四）政策性银行专项借款应该是有一个总的额度，并视问题楼盘的区域分布以及体量进行相应分配，由各地方政府进行统筹摸底，作为地产开发企业和地方政府救助路径之后的兜底手段。因此，如何能够争取到更多资金成本相对低廉的政策性专项借款对地方政府来说也很关键。从这个角度理解，政策性银行专项借款对问题楼盘的支持，实际上也是对地方政府的支持。
（五）和郑州推出的地产纾困基金类似，政策性银行专项借款在化解问题楼盘困局中也只是起到杠杆的作用，即通过政策性资金的介入，撬动更多的银行贷款跟进。因此，政策性银行资金之余，银行信贷的支持仍是根本。
三、维护购房者合法权益，意味着可能要开始追究相关利益方的违法违规责任
（一）官方表述中三次提及购房人合法权益，这表明出于社会维定（即保民生）的需要，中央层面的出手将会更多考虑购房者的利益。我们理解，除推动保交付工作之外，追究相关利益方的违法违规责任也是维护购房者合法权益的必要方式。因此，对楼盘烂尾负有不可推卸责任的相关利益各方（如挪用项目预售资金的相关方以及刻意躺平、摆烂的地产开发企业）需要承担相应后果。
（二）实际上，已经有一些地方在这样做了。2022年8月17日，合肥市委书记虞爱华主持召开化解房地产问题专题调度会，指出对查实存在有明显质量问题、违规销售、抽挪资金、虚假宣传、超容减绿、故意“躺平”等行为的，严格依法依规处置，及时向社会公开曝光。
因此，无论何种救助工具的出台，其支持对象均是有选择性的，主动配合化解问题楼盘困局的地产企业能够享受到政策层面的一些支持，而故意躺平的地产企业则会被追责并付出相应代价。
四、政策性银行专项借款工具的推出只是开始，后面应还会有系列政策
（一）一直以来，市场对地产行业政策充满过多期待，如设立地产纾困基金、棚改专项债重启等，但是诸多信息表明目前政策层面的变化仍主要体现在地方的因城施策上，即便是中央层面此次推出的政策性银行专项借款也旨在保交付，而非保地产企业。如官方表述亦提及要持续整顿规范房地产市场秩序，这意味着保交楼、不保房企以及推动问题地产企业出清应仍是大方向，即政府救助应是定向的，而非全局性的，避免部分问题重重的地产企业混杂其中。
（二）官方表述既没有明确政策性银行专项借款的资金来源，也没有提及政策性银行专项借款介入问题楼盘后的退出方式。我们理解，介入问题楼盘各类资金的退出最终仍有赖于地产行业销售端的支持，而地产行业销售端显然需要整个市场大环境和金融政策的支持，在地产行业销售端没有修复到正常之前，政策性资金需要承担相应的风险，并通过追责相关利益方等方式给予补偿。
（三）政策性银行专项借款可以被视为房地产金融审慎制度的一种补充，是中央层面缓解问题楼盘危机的临时之举。不过需要指出的是，政策层面已经明确要抓紧完善相关制度和政策工具箱，意味着政策性银行专项借款工具只是开始，预计后续中央层面还将有系列配套措施出台，如成立全国层面的地产纾困基金等。
这里所指的金融政策，显然包括下周一（8月22日）即将调整的5年以上LPR。不过，需要认识到，无论是政策性银行，还是地方政府的资金，抑或是银行信贷等其它资金，对问题楼盘困局的主动化解意愿根本上还是取决于销售端的支持，这意味着“保交付、不保企业”的政策思路对于化解地产行业危机能够起到多大作用可能仍然需要打个问号，未来市场对地产行业预期的博弈还将持续。
